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家づくりコラム
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夫婦で住宅ローンを組むときにお得な方法は？ペアローン、連帯保証、連帯債務それぞれの特徴
2022.06.30
住宅ローンを組む際、単独名義で借りるのが普通と思っている方も多いかもしれません。 男性が外で働き女性が家を守るという時代においては、その借り入れ方法が最も適していたといえます。 しかし、現代は共働き世帯も多く存在し、実際に男女それぞれ夫婦で住宅ローンを契約したいという方もいます。 今回の記事では住宅ローンにおいて、夫婦で借りられるペアローンはもちろん、連帯債務型や連帯保証型の特徴をそれぞれ解説します。 それぞれの借り入れ方法がどのような特徴を持つのかだけでなく、メリット・デメリットについてもまとめるので、その点も含めて参考にしていただけると幸いです。 ペアローンとは？ ペアローンとは1つの物件に対して夫婦がそれぞれ住宅ローンを契約する方法を指します。 通常、1つの物件に対して1人の契約者が存在するというのが住宅ローンの王道です。 しかし、ペアローンの場合は夫婦2人ともが契約者となるわけです。 個別に債務を負うことになるだけでなく、お互いに連帯保証人となるため、イメージとしては「夫が妻を」「妻が夫」を支えるというかたちで借り入れる住宅ローンです。 つまり、住宅ローンが4,000万円であれば、それぞれ2,000万円ずつ契約して返済していくかたちを取ります。 当然ながら、夫婦別々に契約するため、どちらも団体信用生命保険への加入が必須となります。 団体信用生命保険に加入しないと審査に通らない金融機関も多いので、そこはどう借り入れすべきなのかきちんと検討しなくてはなりません。 その一方、住宅ローン控除なども夫婦それぞれ適用できるため、節税効果を得られるのも特徴です。 まさにペアローンは一長一短、長所も短所も持ち合わせた借り入れ方法といえるでしょう。 連帯債務型とは？ 連帯債務型とは、夫婦のうちどちらか1人が債務者となって住宅ローンを契約する方法を指します。 そこに連帯債務者という存在がいるという借り入れ方法です。 つまり、メインとなる債務者が1人、サブとなる債務者が1人という状態で借り入れる住宅ローンとなるわけです。 ただし、メインの債務者とサブの債務者は同等の返済義務を負うため、扱いとしてはどちらも軸となる債務者といえるでしょう。 ちなみに、連帯債務型であれば主債務者と副債務者、その両方が団体信用生命保険に加入可能となっています。 ただし、連帯債務者はそれぞれの金融機関ごとに条件が異なるため、必ずしも夫婦2人ともが団体信用生命保険に加入しなくてはならないとも限りません。 そこは契約する金融機関ごとに確認が必要です。 なお、連帯債務型はメインの債務者とサブの債務者が同等の扱いとなるため、どちらも住宅ローン控除を受けられるという特徴があります。 ここも見逃せないポイントです。 連帯保証型とは？ 連帯保証型とは夫婦のうちどちらか1人が債務者となって住宅ローンを契約する方法を指します。一見すると連帯債務型にも似た借り入れ方法といえるかもしれません。 しかし、連帯保証型は契約者の他に夫婦どちらかが連帯保証人となる必要があります。 当然ながら、債務者本人が返済できなくなった際、連帯保証人である夫もしくは妻がその責任を負わなくてはなりません。 それでいて、連帯保証型は連帯保証人という別枠での扱いとなるため、団体信用生命保険に加入できません。 そこは意外な盲点となっているので、契約の際に注意が必要です。 また、債務者本人は住宅ローン控除を受けられるのですが、連帯保証人は受けられません。 それらの制約がある点も理解した上で他の借り入れ方法と比較していく必要があります。 ペアローン・連帯債務型・連帯保証型の違い 住宅ローンの借り入れ方法はペアローンと連帯債務型と連帯保証型があることはわかっていただけたかと思います。 しかし、それぞれにメリット・デメリットが存在するため、一概に「これが良い」とはなかなか言えません。 ここからは、単独名義も含めてそれぞれのメリット・デメリットをまとめるので、こちらにも目を通してみてください。 「単独名義」のメリット・デメリット 単独名義のメリットは、配偶者の負担を減らせることにあります。 夫もしくは妻のどちらかが単独で契約した場合、もう片方の配偶者は経済的負担を強いられることもありません。 そのため、どちらかが専業主婦（専業主夫）の場合でも問題はありません。 それでいて団体信用生命保険に加入しておけば債務者本人が死亡もしくは高度障害と認定された場合、ローン残高も肩代わりしてもらえます。 単独名義は団体信用生命保険の恩恵も最大限に受けられるのが強みといえるでしょう。 その一方、単独名義のデメリットに、どちらか一方の収支に依存してしまうことにあるといえるでしょう。 たとえば、夫や妻のどちらか一方の収入だけで住宅ローンを返済していくと、支出が増えた際に生活自体が破綻するリスクもあります。 また、団体信用生命保険に加入していたとしても、死亡や高度障害と認定されるかどうかは状況次第で変わるわけです。 必ずしも借金が帳消しとなるわけではないので、その点は気をつけておきたいところです。 「ペアローン」のメリット・デメリット ペアローンのメリットは、住宅ローンの借入額を増やせる点にあります。 住宅ローンは契約者本人の収入によって借入額が変わるのですが、夫婦で借りるとなれば単純計算で倍近くの借入額にまで増やせる計算となります。 もちろん、それは夫婦それぞれに安定した収入がある場合に限りますが、それでも借入額が増やせるということは、建てられる家も、より豪華なものを選べたり理想を詰め込めたりするということになります。 さらに住宅ローン控除も夫婦それぞれ受けられるため、こちらも通常に比べて最大2倍の住宅ローン控除を受けられます。 それだけでも大きな節約になるでしょう。 その一方、ペアローンのデメリットには、諸費用も2倍となってしまう点にあります。 通常は1人分で済む諸費用も夫婦で組むことで2人分かかります。 その分の経済的負担が増えることを考えると、必ずしもペアローンは魅力ばかりともいえません。 また、ペアローンでは夫婦のどちらかが退職・離職してしまっても支払いは変わりません。 さらに、失職した場合は住宅ローン控除も受けられなくなるため、妊娠・出産・育児・介護などの諸リスクにも備えておかなくてはならないでしょう。 「連帯債務型」のメリット・デメリット 連帯債務型のメリットは、借入額を増やせるという点にあります。 連帯債務型はメインの債務者とサブの債務者が同等の債務者として扱われるため、借入額もそれぞれの分だけ増やせるのが魅力といえるでしょう。 また、諸費用の負担を押さえながら住宅ローン控除を受けられる点も強みです。 これらは原則として契約が1本という扱いなので、それらにかかる諸費用も1本分で済みます。 その上で住宅ローン控除も活用できるため、大幅な節税効果も見込めるかもしれません。 その一方で連帯債務型のデメリットには、取り扱っている金融機関が限られているという点があります。 金融機関は数多くあるものの、連帯債務型に対応しているところはそこまで多くありません。 また、契約者本人とは別の連帯債務者に関しては、団体信用生命保険に加入できない場合もあります。 その場合はフラット35などほかの住宅ローンまで視野を広げて検討するのがおすすめです。 「連帯保証型」のメリット・デメリット 連帯保証型のメリットは、借入額を増やせる点にあります。 夫婦それぞれに安定した収入があれば、支出にかかわらず合算することで借入額を増やせます。 当然ながら、それによってより夢のマイホームにも近づけるかもしれません。 さらに、諸費用などの経済的負担は1人分で済むのも強みとなっています。 あくまでも連帯保証型は契約者本人が1本の住宅ローンを組むというものなので、配偶者の分の諸費用はかかりません。 その一方で連帯保証型のデメリットには、連帯保証人に限り団体信用生命保険に加入できず住宅ローン控除も適用できないという制約があります。 そのため、契約者本人に万が一のことがあった場合、残された配偶者の生活が困窮する事態も発生するかもしれません。 夫婦でローンを組む際のポイント 夫婦でローンを組む際、知っておかなければならないポイントがあります。 ここからはそれぞれが知っておきたいポイントについてまとめるので、併せて目を通しておいていただけると幸いです。 買った物件は誰のものになるのか？ 夫婦でローンを組んだ場合、やはり一番気になるのが物件の所有権です。 いわゆる買った物件は誰のものになるのかということですが、これは誰がその所有権を持つかによって異なります。 たとえば、ある夫婦によっては「建物は夫」「土地は妻」というかたちで分けて住宅ローンを組む方がいます。 そうなると、建物は夫名義で土地は妻名義となるわけです。 これらは死亡や高度障害で働けなくなった際はもちろん、離婚した際などにも大きな問題となります。 そのため、買った物件がそれぞれどちらのものになるのかは事前に話し合いで決めておく必要があるでしょう。 連帯債務者・連帯保証人になる場合は住宅ローン審査基準の対象 ローンによっては配偶者のどちらかが連帯債務者もしくは連帯保証人となるケースもあるはずです。 その場合、契約者本人だけでなく連帯債務者も連帯保証人も住宅ローン審査基準の対象となる場合があります。 特に、収入を合算させて借入額をアップさせる場合などは、夫と妻の両方について審査が実施されます。 当然ながら、住宅ローン審査は簡単に通る場合もあればなかなか通らない場合もあるため、夫婦でローンを組む場合はその審査も2倍の負担となる覚悟を持たなくてはなりません。 住宅ローン減税をふたりとも使用することも！？ 夫婦でローンを組む際、前述の通り住宅ローン控除をそれぞれ適用できます。 これらは別名で住宅ローン減税とも呼ばれるものなのですが、原則としては同じものを意味します。 どちらも住宅ローンの契約者が適用対象となるため、夫婦でローンを借りる場合はぜひとも2人とも活用したい制度といえるでしょう。 ただし、単独名義で2,000万円借りるのと夫婦それぞれ4,000万円借りるのとでは住宅ローン控除も大きく異なるため、夫婦でそれぞれどれくらいの恩恵を受けられるのかも事前に計算しなくてはなりません。 ペアローン、連帯債務型、連帯保証人型はそれぞれこんな人向け 最後にペアローンと連帯債務型、連帯保証型はそれぞれどのような人に向いているのか見ていきましょう。 ペアローンに向いている人 ペアローンは夫婦ともに安定した収入があって、なおかつ妊娠・出産・育児の後も復帰できることが見込める人に向いています。 特に、ペアローンの場合はどちらかが働けなくなった場合でも返済は続くので、職場を離れても復職できることが大前提となります。 特に何かしらの理由で収入が途絶えた場合は住宅ローン控除の恩恵も受けられなくなるため、イレギュラーな事態が合っても元通り働ける人に向いているといえるでしょう。 団体信用生命保険に夫婦どちらも問題なく加入できるようであれば、ペアローンを組んでもうまくやっていけるはずです。 夫も妻もどちらもリスクを抱えて生きているわけなので、そこは団体信用生命保険をフル活用できるよう準備を整えて契約しましょう。 連帯債務型に向いている人 連帯債務型は借入額を増やしたい一方で諸費用は減らしたい方に向いています。 実際に連帯債務型は諸費用が1人分で済む一方、収入を合算できるという特徴を持っています。 そのため、数年後に夫もしくは妻が仕事を辞めるということなら、連帯債務型を選んで主軸となる債務者とそれを支える債務者で役割分担するのがおすすめです。 その方法なら夫婦それぞれ住宅ローン控除を受けられるため、節税しながら生活の安定も見込めます。 連帯保証型に向いている人 連帯保証型は借入額を増やしたいという方に最適です。 契約者は夫か妻のどちらか一方となるものの片方が連帯保証人となることで借入額を増やせるため、より自分たちが思い描く住宅を作れます。 ただし、連帯保証人は団体信用生命保険にも加入できず住宅ローン控除も受けられないため、どうしても建物や土地の名義をどちらか片方だけにしたいという場合などを除いて、ほかの借り入れ方法の方が良いといえるでしょう。 まとめ 近年は共働きの夫婦が増えていることもあって、住宅ローンの借り入れ方法も多種多様となりつつあります。 特に、ペアローンを組む方や連帯債務型を選ぶ方、連帯保証型を選ぶ方もそれぞれ散見されます。 ただし、これらはどの借り入れ方法を選ぶかによって状況も異なるため、自分たちの返済計画に合わせた選択が必要です。 今後の将来設計なども関わってくるので、子供を持ちたい夫婦はもちろん、両親の介護が待っている夫婦も含めて、慎重にライフプランを練る必要があります。 ぜひ、そこは無理のない借り入れ方法を選ぶようにしましょう。
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実はよくある住宅ローンの審査落ち。住宅ローン審査に通るためのポイントは？
2022.06.30
「普通に働いてさえいれば住宅ローンの審査なんて楽勝」と思っている方、油断していると足元をすくわれてしまうかもしれません。 実際に、住宅ローンの審査に通らない、いわゆる審査落ちとなる方も少なくありません。 だからこそ、住宅ローン審査に通るためのポイントを知っておくことが重要です。 今回はこれから住宅ローンの申し込みをする方に向けて、住宅ローン審査に落ちてしまった際にやるべきことを解説します。 また、併せて審査に落ちる原因や理由、審査に通りやすくする方法についてもまとめます。 この記事を読めば初めての住宅ローン審査にも臆することなく対応できるようになるので、ぜひ最後までお読みいただけると幸いです。 住宅ローン審査が通らなかった時にまずやること 住宅ローンの審査は仮審査（事前審査）と本審査の2段階となっており、どちらの審査にも合格しない限りは融資を受けられない仕組みとなっています。 仮審査（事前審査）に受かったからといって必ずしも本審査に受かるとは限りません。 当然ながら、事前審査に落ちたのであれば、本審査に進むことすら許されません。 では、万が一に住宅ローン審査に通らなかった場合、何から見直すべきなのでしょうか。 以下の3つから見直すことをおすすめします。 書類に不備がないかどうか 審査の項目がどうなっているか ほかの金融機関だとどうなるのか 以下で1つずつ詳しく見ていきましょう。 1．書類に不備がないかどうか 住宅ローンを契約する際、いくつかの書類を提出しなくてはなりません。 それらの書類に不備があった場合は審査に落ちる可能性があります。 たとえば、仮審査（事前審査）で提出した書類と本審査で提出した書類の内容に違いがあった場合、審査に落ちる可能性は十分に考えられるということです。 故意に虚偽の内容を提出したわけではなかったとしても、書類に間違いがあるだけで審査に落ちることがあるのです。 だからこそ、住宅ローン審査に落ちた場合は書類に不備がないかどうかを真っ先に確認しましょう。 以下、書類の不備における審査落ちへの影響をまとめたものです。 内容の不一致 書類の内容が一致しないと金融機関は疑いの目を向けます。たとえば、多めに書いた収入が事実と異なる場合など、内容が不一致であると審査に落ちてしまうことがあります。 変更の無申告 変更があるのに申告せずにいると金融機関は疑います。たとえば、転出・転居・転職・離職があったのに報告していない場合など、変更の無申告によって審査に落ちることもあります。 信用情報の変化 仮審査（事前審査）後もしくは本審査中に金融事故を起こすと信用情報に傷がつきます。いわゆるブラックリストなどに掲載されると金融機関によっては審査を見送る場合もあります。 健康状態の悪化 直近の健康診断などで健康状態が悪化していると金融機関も警戒します。きちんと返済できる健康状態かどうかが見られるため、完済できそうにない場合は審査に通らない可能性があります。 以上のように書類に不備がある場合は住宅ローン審査に通らないことがあります。 逆に住宅ローン審査に落ちた場合はこれら書類に不備があった可能性も考えられるため、一度、見直ししてみましょう。 2．審査の項目がどうなっているか 実は金融機関が実施している仮審査（事前審査）や本審査は、金融機関ごとに審査の項目が変わります。 おおよそ重視される項目は絞られてくるのですが、それでも金融機関によって見られている部分が違うことを理解しなくてはなりません。 以下は金融機関が重視する審査項目の上位10個です。 借入時年齢・完済時年齢 健康状態 勤続年数 担保評価 年収・返済負担率 融資可能額 連帯保証 営業範囲 雇用形態 返済履歴 これらをすべての詳細な解説は省略しますが、以上10個の項目は特に金融機関が重視する審査項目とされます。 もし住宅ローン審査に落ちたということなら、これらの審査項目をクリアできているかどうか見直してみましょう。 なお、これら10個の審査項目については「どのような状況で落ちてしまうのか」という点にフォーカスし、後の項目「住宅ローン審査が通らない時に考えられる理由」で詳しくまとめます。 3．ほかの金融機関だとどうなるのか もし審査に落ちたにも関わらず「自分に問題はない」と思うのであれば、ほかの金融機関に審査してもらうのも良いでしょう。 最初の金融機関では審査落ちしたものの、別の金融機関に申し込んだら通ったということもあります。 前述の通り、住宅ローン審査は金融機関ごとに異なるため、中には通りやすい金融機関と通りづらい金融機関が存在するわけです。 たとえば、大手メガバンクなどでは勤続年数を最低でも「勤続1～3年以上」としていることがある一方、中小銀行では「勤続6ヵ月～1年以上」としていることもあります。 金融機関によっては「基準なし」としているところもあるくらいです。 勤続年数はあくまでも一例であり、ほかにも審査項目ごとに差があります。 だからこそ、ほかの金融機関にも申し込んでみるのがおすすめです。 特に「絶対にここ」と決めている金融機関がないのであれば、2～3社ほどに相談してみると良いでしょう。 住宅ローン審査が通らない時に考えられる理由 住宅ローン審査に落ちた場合、必ず原因があります。 ここからは住宅ローン審査に通らない時に考えられる理由についてまとめます。 1．借入時年齢と完済時年齢が高く定年までに完済できない場合 住宅ローンは若ければ若いほど審査に通りやすくなる一方、借入時年齢が40代、50代と上がっていくと徐々に厳しくなります。 仮に35年のような長期の住宅ローンを40～50歳で申し込むとなると完済時年齢も75～85歳となってしまいます。 金融機関としては遅くとも65歳までに完済されていることが理想と考えるため、借入時年齢や完済時年齢が高く定年までに完済できそうにない場合は審査にも落ちてしまう可能性が高いです。 2．健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できない場合 住宅ローンは金融商品の1つであり、金融機関は金利を含めて完済してもらって初めて利益となります。 そのため、途中で返済不可となりそうな方には融資していません。 それこそ健康状態が悪くて団体信用生命保険などに加入できない場合、審査にも落ちることがあります。 3．勤続年数が短く3年以下である場合 金融機関は住宅ローンを滞りなく返済してくれる人に融資する傾向が強いです。 そのため、勤続年数が短く何度も転職を繰り返している人は審査に落ちやすいかもしれません。 特に金属年数が3年以下だと安定していないと判断されることもあるので、その点は注意が必要です。 4．担保評価が低く担保価値が借入希望額を上回らない場合 住宅ローンは対象となる物件の担保評価によっても審査の合否が左右されます。 物件の担保評価が借入希望額よりも低い場合、審査に通らないことが多いです。 金融機関の多くは物件に抵当権を設定し、万が一、返済不可となっても物件を処分して資金回収します。 そのため、物件の担保評価以上の融資は行っていないのです。 5．年収と返済負担率が高く35％以上である場合 住宅ローンは年収に合わせて返済負担率というものが設定されており、年収400万円を境に30～35％まで借り入れできるようになっています。 これは一種の返済の目安となるもので、逆にこれら返済負担率を超えるような返済計画では審査に落ちることも多いです。 理想をいえば、返済負担率は15～25％ほどに留めておきたいものです。 6．融資可能額が低く頭金が少ない場合 総額の割合に対して融資可能額が高すぎると審査に落ちることも増えます。 たとえば、頭金がまったくない状態で申し込むと金融機関は警戒します。 なかでも、物件に対しての借り入れの割合が高くなればなるほど審査も厳しくなるのです。特に融資率が全体の90％を超える場合は高確率で審査に落ちます。 7．連帯保証が立たず返済能力が低い場合 住宅ローンなどの大きな融資は基本的に保証会社が対応してくれます。 しかし、契約者本人の返済能力が低い場合や借り入れの方法が特殊な場合は連帯保証人を立てなくてはなりません。 連帯保証人を立てる場合、連帯保証人本人の返済能力が重視されます。 逆にいえば、連帯保証人の返済能力が低いと審査に落ちるので、注意したいところです。 8．営業範囲に含まれていない場合 金融機関には金融庁もしくは金融機関独自に決められた営業範囲があります。 原則として、これらの営業範囲に含まれていない場合は審査にも通りづらくなってしまいます。 基本は決められたエリア内でしか住宅ローンを組めないので、その点にも注意が必要です。 9．雇用形態が不安定である場合 住宅ローンはいかに安定して返済できるかが重要となるため、雇用形態が不安定な方は残念ながら審査にも落ちやすいです。 たとえば、無職の場合は当然のように審査に落ちますし、契約社員や派遣社員などの非正規雇用も落ちやすいといわれています。 また、近年増えているフリーランスや自営業などの方も審査が厳しくなる傾向にあります。 大企業で正規雇用されているなら別ですが、不安定な職業の方は審査にも落ちやすくなることを覚えておきましょう。 10．返済履歴に滞りがある場合 過去に金融事故、いわゆる借金の破産や延滞などを起こしている方は審査も当然厳しくなります。 特に、支払いを忘れたり遅れたりすると信用情報機関に一定期間情報が記録されます。 金融機関によっては消費者金融からの借り入れが過去に一度でもあっただけで落ちることがあるため、返済履歴にも注意しておきたいです。 審査を通りやすくするため行えること では、住宅ローンの審査を通りやすくするためにはどうすれば良いのでしょうか。 まず最も確実なのは、前述の「住宅ローン審査が通らない時に考えられる理由」でまとめた内容をすべてクリアできるくらい用意周到に準備することだといえます。 たとえば、借入時年齢や完済時年齢は20～30代までに融資を受けて65歳までに完済できるようにするだけで審査に通りやすくなります。 また、健康状態が良くないのであれば団体信用生命保険への加入が必須ではないフラット35などの住宅ローンを選ぶのも良いでしょう。 勤続年数が少ない方もフラット35など、審査が若干ゆるいものに相談することをおすすめします。 そのほか、第二地銀や信用金庫など地元密着型の金融機関であれば、条件をクリアできずとも柔軟に対応してくれる可能性があります。 なお、担保評価などは物件そのものによって左右されますが、物件の評価を高める資料を添えることで審査に通りやすくなる可能性もあります。 それだけでなく、年収と返済負担率も35％未満など適正な状態にすることで、より審査も通りやすくなるでしょう。 併せて自己資金を増やし、借入額自体を減らすように返済計画を立てることで、融資の可能性はさらに高くなります。 連帯保証に関しては夫や妻だけでなく、返済能力の高い人を選定することも重要です。 近年は共働き夫婦も増えているので、借り入れの方法を工夫してみるのも良いでしょう。 さらに地元を総括する金融機関で申し込めば、営業範囲ということも相まって審査に通りやすくなります。 雇用形態に関してはどうしようもならない方もいるので、そこは相談に乗ってくれやすい金融機関に相談しましょう。 近年は雇用形態よりも働いている期間や貯金している資金などで安定性を測る金融機関もあります。 ただし、住宅ローンのほかにローンがある場合など、別口で借金している場合は要注意です。 特に、過去に金融事故を起こしている場合は、その履歴が消失されるのを待たなくてはなりません。 現在進行形で借り入れがある方は、それらを完済してから住宅ローンを申し込みましょう。 まとめ 住宅ローンの審査には、残念ながら落ちてしまうこともあります。 しかし、1回目に審査に通らなかったからといって、もう二度と審査を受けられないわけではありません。 通らなかった原因を知り、理由を明確にして対処すれば2回目で通ることも十分にあります。 もし住宅ローンに審査落ちしてしまった場合は、上記を参考に、何がダメだったのかを今一度、洗い出してみましょう。
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