不動産取得税は、読んで字の如く、不動産を取得した際に課せられる税金です。

これらは固定資産税と混合して考えてしまう方も多いですが、結論をいうと別物となります。

しかし、不動産取得税については「いまいちわからない」という方がいるのも事実です。

そこで今回の記事では不動産取得税とは何かということはもちろん、計算方法や軽減方法についてわかりやすく解説します。

特に、ここでは不動産取得税を支払うケースやどうすれば節約できるのかなど、シーンごとに詳しく説明します。

ぜひ、これから土地や建物の取得を考えている方は、最後まで読んで不動産取得税に備えましょう。

不動産取得税とは？

まずは不動産取得税とは何かということですが、これは文字通り不動産を取得する際に課せられる税金となります。

固定資産税と混合しがちですが、固定資産税はそれぞれの固定資産についてかかる税金です。

一方で不動産取得税は不動産を取得した際にかかる税金です。

両者は似て非なるものなので、その特性についても正しく理解しておくべきでしょう。

これら不動産取得税は土地や建物を売買した際に課せられるほか、贈与や交換によって取得した際にも課せられます。

それだけでなく新築や改修によって家屋を新たに取得した際などにも課せられるため、とにもかくにも不動産を取得した際にかかる税金、それが不動産取得税だと覚えておきましょう。

しかし、不動産取得税は都道府県ごとに課せられる税金の一種なので、自身が居住する自治体によって取り扱いが変わる可能性があります。

条件によっては納税額にも差が出る可能性があるため、自身でも把握できるようにしておきたいです。

ただし、不動産取得税は支払うべきケースとそうでないケースがあるため、次の項目にも目を通しておきましょう。

不動産所得税を支払うケースは？

では、不動産取得税はどのような場合に課税されるのでしょうか。

これに関しては前述の通り、土地や建物などの不動産を取得した際に支払うのが一般的です。

主に一般の住宅であれば課税対象となります。

建売住宅にしても注文住宅にしても、分譲集合住宅にしても不動産を取得した際には原則として不動産取得税がかかるわけです。

なお、これらはオフィス用や店舗用として取得する不動産にも課せられます。

一般住宅以外であっても不動産を取得した際には課税されると覚えておきましょう。

しかし、例外もあって不動産取得税が課せられない場合もあります。

たとえば、不動産の取得目的が公共のためである場合や法人合併のためである場合には、不動産取得税を支払う必要がありません。

相続などでも同様です。このように条件次第では不動産取得税を支払わなくても良い場合があるので、その点は自身がどちらの条件に該当するのかを考えなくてはなりません。

不動産取得税の標準税率と軽減措置

不動産取得税にはそれぞれ税率が設定されているのですが、そのほかに軽減措置も用意されています。

さらにいえば税金の控除なども用意されているので、しっかりと対策をすれば多額の税金を回避できます。

まずは以下の税率と軽減措置について目を通しておきましょう。

以上のことからもわかるように不動産取得税の標準税率は原則として4％と設定されています。

これはどのような不動産であっても一定となります。

そのため、都会の土地を購入しようが田舎に建物を建築しようが、それぞれ4％を軸に計算されるわけです。

ただし、例外として軽減措置を受けられる場合もあります。

その場合は以下のようになります。

以上のように軽減措置を受けた場合は標準税率も3％に変更されます。

さらに土地の評価額は1/2となります。

建物はそれらの特例がないのですが、軽減措置を活用すれば大幅に不動産取得税を節約できるのは間違いありません。

さらに新築住宅と中古住宅それぞれに軽減措置が用意されており、そちらも活用することでより節税効果を見込めます。

どちらも物件の負荷面積が50m2以上240m2以下であることが条件となるのですが、適用できれば多額の税金を節約できます。

新築住宅の場合

新築住宅の場合は以下のような軽減措置が用意されています。

以上、新築住宅の場合は一般住宅で1,200万円、長期優良住宅で1,300万円の軽減措置を受けられます。

これは課税対象となる住宅から差し引くことのできる金額となるため、節税効果はかなり大きいです。

中古住宅の場合

中古住宅の場合は以下のような軽減措置が用意されています。

以上、中古住宅の場合は完成した時期によって軽減措置が異なります。

主に条件によって100～1,200万円の軽減措置を受けられるため、取得する不動産がいつ完成したものなのかを知ることが必要です。

それによっては数百万円以上の差も出てくるため、完成した時期を把握して節税効果を狙いましょう。

不動産所得税の計算方法

次に不動産取得税の計算方法について見ていきましょう。

まずは以下にて不動産取得税の計算式を把握するとわかりやすいです。

・不動産取得税＝課税標準額×標準税率（4％）

以上の計算式に自身が取得する不動産を当てはめて考えるとすぐに計算可能です。

不動産取得税の計算式は共通なので、土地でも建物でも同様の計算が可能となっています。

ただし、不動産によって評価額が異なるため、その点には注意が必要となってくるでしょう。

たとえば、土地と建物はそれぞれ評価額というものが設定されており、土地が4,000万円で建物が3,000万円というような状況になりかねません。

その場合、それぞれの評価額に標準税率の4％をかけて計算します。

ちなみに、不動産取得税の標準税率に関しては土地であっても建物であっても原則4％とされています。

・土地の不動産取得税＝4,000万円×4％＝160万円

・建物の不動産取得税＝3,000万円×4％＝120万円

ただし、不動産取得税には特例があり、条件によって標準税率も変わるのが特徴です。

たとえば、軽減措置の条件を満たしている土地であれば、評価額が1/2となります。

さらに標準税率も3％となります。

建物も軽減措置の条件を満たせば、評価額はそのままであるものの標準税率が3％となるのです。

そのため、軽減措置を活用すれば標準税率が1％分節約できるわけです。

それらを踏まえて、仮に土地が4,000万円で建物が3,000万円の評価額、それぞれ軽減措置を受けられるケースの計算式を見てみましょう。

・土地の不動産取得税＝4,000万円×1/2×3％＝60万円

・建物の不動産取得税＝3,000万円×3％＝90万円

以上のような計算方法によって不動産取得税を求められます。

しかし、実はこれらの軽減措置の他に控除なども受けられる可能性があるため、どのような控除が受けられるかも把握しておくべきです。

特に、不動産取得税は新築住宅の場合と中古住宅の場合で軽減措置も変わるため、それぞれをフル活用できるよう理解しておくことが重要です。

たとえば、同条件で新築だった場合と中古だった場合は、以下のような計算式となります。

・新築（一般住宅）の不動産取得税＝（3,000万円-1,200万円）×3％＝54万円

・中古（1997年3月31日以前）の不動産取得税＝（3,000万円-1,000万円）×3％＝60万円

以上のように新築なのか中古なのかで計算方法が変わります。

どちらにしても軽減措置を活用すれば通常よりもかなり節税が見込めるため、使用しない手はありません。

一見すると計算式は難しそうに見えるものの、条件に当てはめていくだけなので難しいことはそこまで多くありません。

なお、ここではわかりやすい金額として4,000万円、3,000万円という数字を使用していますが、状況によっては評価額自体が1,000万円前後となることもあります。

実際に軽減措置の方が大きくなり、不動産がマイナス評価となるケースもあります。

マイナス評価となった場合は不動産取得税がかからないので、その点も加味して考えておきましょう。

ただし、税金についてわからないことがある場合は専門家である税理士に相談するのも良いでしょう。

税理士に相談すれば最も節税効果の見込める方法を見出してくれます。

もちろん、自身で熟知しておくことでより有利に不動産取得税の支払いを進められるので、詳しい情報を少しでも頭に入れておくと心強いです。

どうすれば軽減が受けられる？

不動産取得税の特例を適用するためには、自身にて申告しなければなりません。

税金に関しては税務署への申告が必要で、申し出ない場合は税務署も対応してくれません。

基本的に税務署は軽減措置などを用意しているものの、自身で申告しない人に対して「このような軽減措置がありますよ」と案内することも稀です。

だからこそ、自らの手で申告すると覚えておきましょう。

原則として不動産を取得後、入居して数ヶ月もすれば納税通知書が送付されてきます。

しかし、申告をしていないと軽減措置が適用されていない課税額となってしまいます。

これらの申告を忘れてしまうと数万円～数十万円の差が生まれてしまうでしょう。

そのため、不動産を取得した際は必ず都道府県ごとの税務署に申告しましょう。

これらの申告は都道府県ごとに申告期限が決められているので、詳しくはご自身が居住する自治体に確認してみてください。

ちなみに、状況によっては申告期限を過ぎてしまっても、手続きさえすれば軽減措置を受けられます。

ただし、それでも厳しい自治体によっては認められない場合もあるかもしれません。

だからこそ、不動産取得税の軽減措置に関しては、早目に申告しておくと安心です。

まとめ

不動産取得税とは、土地や建物、オフィスや店舗を取得した際にかかる税金です。

不動産取得税は、それぞれの評価額に対して標準税率4％で計算可能です。

しかし、軽減措置が用意されており、居住用などの物件であれば標準税率が3％に引き下げられます。

さらに、新築住宅であれば1,200～1,300万円、中古住宅であれば100～1,200万円の軽減措置も受けられます。

軽減措置の特例を活用すれば、不動産取得税も怖くありません。

まずはそれぞれの計算方法と軽減方法を知っておき、損をしないようにきちんと申告しましょう。

不動産取得税は入居してから納税通知書が送られてくるので、その申告期限までに手続きを済ませておくのが鉄則です。